〜安全な住宅ローンの組み方と賢い支払い方法  1/7 〜

無理のない資金計画づくり3つのポイント

〜無理なく支払えるローンはいくらまで?〜

マイホームの購入を検討する上で、最も頭を悩ますのが資金計画。なかでも住宅ローンは先々20年後、30年後まで返済を続けるものだけに、 「本当に大丈夫?」と借りることに不安を感じてしまいます。思うように年収が増えない経済環境の中では、なおさらです。

しかし、住宅ローンは特別なものではありません。マイホームを購入するほとんどの人が利用しています。
大切なのは、無理なく支払いができ、将来にわたって破たんしない安全な借入プランをつくることです。

そのためには住宅ローンの借入額について、自分たちの条件で「借りられる」額を試算するのではなく、
自分たちの収入や家計の支出状況、今後のライフイベントから判断して「返せる額」を試算し、
それに基づいた全体の資金計画、借入計画をつくることが何よりも大切となります。

この点をきっちり踏まえれば、住宅ローンは決して怖いものではなく、あなたに明るい住宅ライフを約束してくれます。

では、無理のない安全な資金計画をつくるうえでの3つのポイントをマスターしましょう。

1.「返済負担率」から借入可能額を考える

「返済負担率」とは年収を基準にした考え方で、年収の何%をローンの返済に充てるか、
その割合のことです。たとえば、年収が500万円で返済負担率を30%とすると、
年間で150万円をローンの返済に充てる計算となります。この返済額から逆算して借入可能額を算出するわけです。

この返済負担率は、金融機関も住宅融資の際に重要な審査基準として使っています。銀行など民間金融機関の場合、年収400万円未満の人は30%まで、年収400万円以上の人は35%までとなっています。

一般的に年収に占める住宅関連費用(家賃やローンの支払いだけでなく管理・維持費用、税金、駐車場料金なども含めたもの)の割合は25〜30%が理想的とされています。住宅ローンは長期にわたって返済が続きます。その間、いろいろなライフイベントもあれば、病気、失職という予期せぬ事態が起きる可能性もあります。少し控え目に25%以下に返済負担率を抑えておくのが安心です。

20代など年齢がまだ若く、今後年ごとに確実に年収が上がっていく見通しであれば、返済負担率を30%程度まで高めるのもひとつの考え方です。

では、実際に具体的な年収と返済負担率で借入可能額がいくらになるか見てみましょう。

返済負担率25%での借入可能額(単位・万円)

<35年返済のケース>

金利 年収400万円 年収500万円 年収600万円 年収700万円
1.5% 2,720 3,400 4,080 4,760
2.0% 2,510 3,140 3,770 4,400
2.5% 2,330 2,910 3,490 4,080
3.0% 2,160 2,700 3,240 3,780
3.5% 2,010 2,520 3,020 3,520

当然のことながら、年収だけでなく、金利水準によって借入可能額に大きな差が生じてきます。
低金利のときにローンを組むのがいかに有利であるか、お分かりになると思います。

あなたのケースをシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション1.「年収、返済負担率から借入可能額を試算」

2.「現在の家計」から借入可能額を考える

(1)の「返済負担率」による計算は、平均的な支出想定に基づくものでした。家計支出のあり方は各家庭の置かれた環境や状況によって異なります。もっと個別の家計を考慮した算出方法が「現在の家計」によるものです。

基本的な考え方は、マイホーム購入後のローン返済を含む住宅関連費用を、現在の住宅関連費用以下に抑えるものです。こうすれば、ローン返済が始まっても、現在の生活水準を維持できることになります。

まず「現在の家計」の中で、住宅関連費用の支出がいくらあるか計算します。住宅関連費用とは、住居にかかわる一切の費用です。家賃だけでなく、管理費や共益費、駐車場料金も含みます。また、頭金を貯めるために貯蓄をしている場合は、その積立額を加えてもいいでしょう。

つぎに、マイホーム購入後の住宅関連費用を計算します。マンションなら管理費、修繕積立金、駐車場料金、固定資産税がかかります。一戸建てなら固定資産税、修繕費が必要です。ローンの支払い以外で必要になる費用を合計し、現在の住宅関連費用から差し引きます。残った金額がローン支払いに充当できる金額ということになります。

では、現在の家計から割り出した毎月返済可能額で借入可能額を算出するとどうなるか、見てみましょう。

毎月返済可能額による借入可能額(単位・万円)

<35年返済のケース>

金利 8万円 10万円 12万円 14万円
1.5% 2,610 3,260 3,920 4,570
2.0% 2,410 3,010 3,620 4,220
2.5% 2,230 2,790 3,350 3,910
3.0% 2,070 2,590 3,110 3,630
3.5% 1,930 2,420 2,900 3,380

この借入可能額に自己資金(頭金)を加えた金額が、マイホームの購入に充てられる上限額ということになります。購入時には諸費用も必要になることは頭に入れておく必要があります。

あなたのケースをシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション2.「現在の家計から借入可能額を試算」

3.今後のライフイベントを考慮する

住宅購入の資金計画を考える上で、自分と家族の長期的なライフプラン(将来設計)を考慮することも大切なことです。子どもが学校に行くようになると教育費の負担が重くなってきます。何年かに一度は車を買い替える必要もあります。定年間際になると老後の蓄えも考えなければなりません。

現在は返済負担率が30〜35%でも大丈夫と思っても、今後のライフプランを考えると、もう少し控え目にした方がいいという判断も出てきます。ライフイベント表とキャッシュフロー表を一度つくってみましょう。

家族の将来の予定や計画を時系列で一覧表にしたものが「ライフイベント表」です。一覧表にすることで、今後のライフプランが明確となってきます。表の形式は自由ですが、家族構成と年齢、今後見込まれるイベントの内容と概算費用を年次ごとに記入します。

つぎに、ライフイベント表に基づき、年次ごとの収入・支出見通しや貯蓄額の推移を書き出します。これがキャッシュフロー表です。ライフイベント表にキャッシュフロー表が加わると、一家の長期的なライフプランが金額に置き換えられ、住宅購入にあたってより安心、安全な資金計画を立てることができます。

具体的なライフイベント表とキャッシュフロー表は下記のようなものになります。実際は定年後までも含めた長期にわたって記入していきます。また、キャッシュフローも項目をもっと細かく分けると、より家計の分析がしやすくなります。

ライフプラン(イベント表+キャッシュフロー表)の例

家族構成と年齢 ライフイベント キャッシュフロー(単位・万円)
長男 内容 費用 年収 住居費 食費 教育費 その他 年間貯蓄 貯蓄残高
32歳 30歳 3歳 住宅購入 3,600 470 1,080 82 20 148 -940 220
33歳 31歳 4歳     479 143 83 20 149 84 304
34歳 32歳 5歳     489 144 84 20 150 91 395
35歳 33歳 6歳 小学校入学 20 499 145 85 40 151 58 453
36歳   34歳 7歳   509 146 86 40 152 85 538
37歳 35歳 8歳     519 147 87 42 153 90 628
38歳 36歳 9歳 車の買換え 140 529 148 88 42 154 -43 585

キャッシュフロー表を見る上で重要なことは、住宅購入のような大きなイベントによって単年度の収支がマイナス(貯蓄の取り崩し)になっても構いませんが、数年にわたって赤字が続くようなことは避ける必要があります。

キャッシュフロー表はこちらからダウンロードできます

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